Výkup nemovitosti 2025: Kdy má smysl?

V poslední době se sociálními sítěmi šíří záplava inzerátů od dokonalých „AI zachránců“, kteří slibují okamžitý výkup nemovitostí za férové ceny. Stačí prý jen zavolat a peníze budou na účtu během pár dní. Realita je ale složitější.

Pravda je, že výkup nemovitosti může být pro některé lidi skutečným řešením. Ale pozor – právě tady číhají dva zásadní problémy:

1. Háček etický. Nabídky výkupu cílí na lidi v těžkých životních situacích – exekuce, rozvody, dědické spory. A tady vyvstává otázka: Není takový marketing vlastně predátorský?
2. Háček obchodní. „Výhodné řešení“ je výhodné hlavně pro toho, kdo kupuje. Pro toho, co prodává, by to měl být výkup nemovitosti poslední možnost. A to vážně.

Určité varování by mělo být už to, že v českém jazyce je slovo „výkup“ určeno pro situaci, kdy někdo koupí vše (třeba výkup pšenice), nebo když se vykupuje z nějakého závazku (třeba z roboty). V minulosti se výkup rovněž používal jako synonymum pro „výkupné“.

 

Co je výkup nemovitosti?

Výkup nemovitosti (nebo někdy „okamžitý výkup nemovitosti“) je zrychlená realitní transakce, kdy kupující nabídne hotovost a smlouva se sepíše během několika dní. Kupující je při tom ochoten zaplatit část nebo celou sumu už po vkladu na katastr. Nečeká tedy s platbou až na něj bude nemovitost převedena. Na první pohled ideální řešení pro ty, kdo potřebují peníze rychle.

Kdo bude nemovitost vykupovat? Aneb kolik stojí výkup nemovitosti?

Ale proč by někdo kupoval nemovitost takhle rychle a „naslepo“? Protože na tom vydělá. A ne málo.

Kupující je v tomto případě investor, flipař, spekulant – jméno si vyberte sami. Každopádně je to někdo, kdo o nemovitostech bude vědět neskonale víc než běžný člověk. Cenu nemovitosti určí obratem podle zkušeností a naceňovacího softwaru. Ubere z ceny nemovitosti buffer (bezpečnostní rezervu) třeba 10 % a svůj budoucí zisk třeba 20 %.

U bytu v hodnotě 5 milionů půjde cena s rezervou  10 % na 4,5 milionu… a pak o dalších 20 % na 3,6 milionu. No abych moc neškudlil, nakonec to prodávající uhádá třeba i na 3,8 milionu.

Co už je moc i na výkup nemovitosti?

V českém právním prostředí je považováno za zákonné snížení ceny u nemovitosti její pokles zhruba na 60 % tržní ceny v době, kdy se transakce uskutečnila. Pakliže někdo zaplatí za nemovitost nižší částku, je možné se soudně bránit a takovou transakci do roka napadnout jako neúměrné krácení.

Ďábel v detailu je zde v tom, že pro to, aby se o neúměrné krácení jednalo, je potřeba, aby soud mohl u kupujícího oprávněně předpokládat znalost v oblasti realit.

Pokud tedy prodáte domek po babičce sousedovi Jardovi, který je instalatér, za polovinu její tržní ceny – nemáte právní nárok prodej později napadnout.

Nicméně u výkupu tato možnost jednoznačně platí.

Kdy má výkup nemovitosti opravdu smysl?

1. Potřebujete rychle hodně peněz Jsou situace, kdy se všechno obrátí hnědým nahoru. Ačkoliv to může znít paradoxně, zachovejte stoický klid. Zastavte se a zvažte, zda opravdu není jiná cesta:

• • rychlý prodej za 90 % ceny
  • překlenovací úvěr, půjčka v rodině
  • standardní prodej s asistencí makléře

1. Právní vady na nemovitosti Exekuce, podílové spoluvlastnictví, zástavy – vady, které běžný kupující odmítne. Tady má výkup něco do sebe. Ale až jako poslední možnost.

Reálný příklad výkupu nemovitosti

Majitelé bytu s exekucí, na který může kdykoli přistát další záznam, hledají kupce. Jenže většina kupujících nechce riskovat, že katastr při převodu zachytí novou pohledávku.

Řešení? Výkup nemovitosti od investora, který si riziko ocení slevou.

Rizika pro kupujícího při výkupu nemovitosti

Ale ať se nezdá, že kupující je v tomto případě nějaký padouch. Výkup má velká rizika i ze strany kupujícího.

Například výkup nemovitosti zatížené exekucí. Vždy je nemalá pravděpodobnost, že na nemovitost má políčeno i další exekutor. Exekuci nedal, protože už na nemovitosti nějaká je – a čeká.

Ve chvíli, kdy bude podán návrh na vklad na katastr, dostane exekutor upozornění a ví, že přišla jeho chvíle. Kupující tak podstupuje riziko komplikací. Sleva tak toto riziko kompenzuje.

Pokud ale žádné riziko není – sleva nemá žádné opodstatnění.

Kdy nedává výkup nemovitosti smysl?

Výkup nemovitosti tak nedává smysl například v případě, že majitel chce jen rychle peníze nebo si myslí, že ušetří za realitní služby.

Tedy vlastně ano – peníze dostane rychle a realitní zprostředkování platit nebude. Bude ho to ovšem stát asi 30 % z ceny nemovitosti. A to je bezkonkurenčně nejdražší způsob prodeje.

Shrnutí

Výkup nemovitosti není automaticky špatné řešení. Ale měl by být poslední volbou, ne první.

A pokud na něj přistoupíte, dělejte to s otevřenýma očima. Většinou se výhodnější cestou ukáže normální prodej. I když je pomalejší, zpravidla se vyplatí.

Proč jsme založili Spolu v realitách?

Protože jsme už taky měli dost toho, jak velké kanceláře oblbují klienty i vlastní makléře.
Dneska děláme realitky po svém – s férovými cenami a poctivým přístupem.
Jsme s vlastní kůží na trhu a klientovi se musíme vyplatit.

Tak co, chcete prodat nemovitost bez nervů (a bez zbytečných výdajů)?
Napište nám.
Rádi v tom uděláme pořádek.

Autor: Jan Chudárek
Realitní Makléř z Brna, který miluje nemovitosti a nepotřebuje za to Lambo.