In letzter Zeit kursieren in den sozialen Netzwerken unzählige Anzeigen von vermeintlichen „KI-Retter“, die den sofortigen Ankauf von Immobilien zu fairen Preisen versprechen. Man müsse nur anrufen, und schon sei das Geld innerhalb weniger Tage auf dem Konto. Die Realität sieht jedoch komplizierter aus.
Die Wahrheit ist, dass der Kauf einer Immobilie für manche Menschen eine echte Lösung sein kann. Aber Vorsicht - genau hier lauern zwei große Probleme:
- Ethischer Haken. Die Buyout-Angebote richten sich an Menschen in schwierigen Lebenssituationen - Zwangsvollstreckungen, Scheidungen, Erbstreitigkeiten. Und hier stellt sich die Frage: Ist ein solches Marketing nicht eigentlich räuberisch?
- Business-Haken. „Eine “vorteilhafte Lösung“ ist vor allem für den Käufer von Vorteil. Für den Verkäufer sollte der Verkauf der Immobilie die allerletzte Option sein. Und das meine ich ernst.
Schon die Tatsache, dass das Wort „výkup“ in der tschechischen Sprache für eine Situation verwendet wird, in der jemand alles aufkauft (z. B. den Aufkauf von Weizen), oder wenn man sich von einer Verpflichtung freikauft (z. B. von Fronarbeit), sollte ein gewisser Hinweis sein. In der Vergangenheit wurde „výkup“ auch als Synonym für „Lösegeld“ verwendet.
Was ist ein Immobilien-Buyout?
Ein Immobilienkauf (oder manchmal auch ein "Sofortkauf") ist eine beschleunigte Immobilientransaktion, bei der der Käufer Bargeld anbietet und der Vertrag innerhalb weniger Tage aufgesetzt wird. Der Käufer ist dann bereit, einen Teil oder den gesamten Betrag zu zahlen, nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist. Der Käufer wartet nicht darauf, dass die Immobilie auf ihn übertragen wird. Auf den ersten Blick ist dies die ideale Lösung für alle, die schnell Geld brauchen.
Wer wird die Immobilie kaufen? Oder wie viel kostet es, eine Immobilie zu kaufen?
Aber warum sollte jemand eine Immobilie so schnell und „blind“ kaufen? Weil er damit Geld verdient. Und zwar nicht wenig.
Der Käufer ist in diesem Fall ein Investor, ein Flipper, ein Spekulant - den Namen können Sie sich aussuchen. In jedem Fall handelt es sich um jemanden, der unendlich viel mehr über Immobilien weiß als der Durchschnittsbürger. Der Preis der Immobilie wird durch Erfahrung und Preissoftware bestimmt. Er nimmt einen Puffer (Sicherheitsspanne) von vielleicht 10 % vom Immobilienpreis und seinen zukünftigen Gewinn von vielleicht 20 %.
Bei einer Wohnung im Wert von 5 Millionen wird der Preis mit einer Reserve von 10 % auf 4,5 Millionen gesenkt … und dann um weitere 20 % auf 3,6 Millionen. Nun, um nicht zu knauserig zu sein, wird der Verkäufer am Ende vielleicht sogar 3,8 Millionen akzeptieren.
Was ist schon zu viel, um eine Immobilie zu kaufen?
In der tschechischen Rechtsordnung wird es als rechtmäßig angesehen, den Preis einer Immobilie auf etwa 60 % des Marktpreises zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses zu senken. Wenn jemand einen niedrigeren Betrag für die Immobilie zahlt, kann man sich vor Gericht wehren und die Transaktion innerhalb eines Jahres anfechten, da unverhältnismäßige Verringerung.
Der Teufel steckt hier im Detail: Damit ein unverhältnismäßiger Preisnachlass vorliegt, muss das Gericht vernünftigerweise annehmen können, dass der Käufer Kenntnisse im Immobilienbereich.
Wenn Sie also das Haus Ihrer Großmutter an Ihren Nachbarn Jard, der Klempner ist, für die Hälfte des Marktpreises verkaufen, haben Sie kein Recht, den Verkauf später anzufechten.
Diese Option gilt jedoch eindeutig für Übernahmen.
Wann ist der Kauf einer Immobilie wirklich sinnvoll?
- Sie brauchen schnell eine Menge Geld Es gibt Situationen, in denen alles braun wird. So paradox es auch klingen mag, bewahren Sie eine stoische Ruhe. Halten Sie inne und überlegen Sie, ob es wirklich keinen anderen Weg gibt:
- Schneller Verkauf zu 90 % Preisen
- Überbrückungskredit, Kredit in der Familie
- Standardverkauf mit Maklerunterstützung
- Rechtsmängel an der Immobilie Zwangsversteigerungen, Miteigentum, Verpfändungen - Mängel, die ein normaler Käufer ablehnen würde. Hier hat der Buyout etwas zu bieten. Aber nur als letzter Ausweg.
Wenn es nicht eilig ist, lohnt es sich oft mehr, die Immobilie vorzubereiten und auf dem üblichen Weg zu verkaufen. Was dabei zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Artikel Wie lässt sich der Wert einer Immobilie vor dem Verkauf steigern?.
Ein reales Beispiel für einen Immobilienkauf
Die Eigentümer eines zwangsvollstreckten Hauses, in dem jederzeit eine weitere Eintragung erfolgen könnte, suchen einen Käufer. Die meisten Käufer wollen jedoch nicht das Risiko eingehen, dass das Grundbuchamt während der Übertragung eine neue Forderung feststellt.
Die Lösung? Kauf einer Immobilie von einem Investor, der das Risiko mit einem Abschlag bewertet.
Risiken für den Käufer beim Kauf einer Immobilie
Es darf jedoch nicht der Eindruck entstehen, dass der Käufer in diesem Fall eine Art Schurke ist. Ein Buyout birgt ein hohes Risiko für den Käufer.
Zum Beispiel beim Kauf einer Immobilie, die durch eine Zwangsvollstreckung belastet ist. Es besteht immer eine gute Chance, dass ein anderer Gerichtsvollzieher ein Pfandrecht auf die Immobilie hat. Er hat die Zwangsvollstreckung nicht erteilt, weil es bereits eines auf der Immobilie gibt - und es wartet.
In dem Moment, in dem der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch gestellt wird, erhält der Testamentsvollstrecker eine Benachrichtigung und weiß, dass seine Zeit gekommen ist. Der Käufer geht also das Risiko von Komplikationen ein. Der Nachlass kompensiert dieses Risiko.
Wenn aber kein Risiko besteht, gibt es keine Rechtfertigung für einen Rabatt.
Wann ist es nicht sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen?
Der Kauf einer Immobilie ist zum Beispiel nicht sinnvoll, wenn der Eigentümer nur das schnelle Geld will oder glaubt, bei den Immobiliendienstleistungen sparen zu können.
Eigentlich ja - er wird das Geld schnell bekommen und keine Maklergebühren zahlen. Allerdings wird es ihn etwa 30 % des Preises der Immobilie kosten. Und das ist unschlagbar die teuerste Art des Verkaufs.
Ein Rückkauf ist vor allem im Vergleich zum tatsächlichen Marktpreis sinnvoll. Wie man diesen ermittelt, erklären wir in unserem Artikel Wie lässt sich der Wert einer Immobilie in Brünn ermitteln?.
Zusammenfassung
Der Kauf einer Immobilie ist nicht automatisch eine schlechte Lösung. Aber es sollte sein die letzte Wahl, nicht die erste.
Und wenn Sie zustimmen, dann tun Sie es mit offenen Augen. Meistens stellt sich heraus, dass der profitablere Weg der ist normale Verkäufe. Das ist zwar langsamer, lohnt sich aber in der Regel.
Falls Sie sich letztendlich gegen den Rückkauf entscheiden, ist es gut zu wissen, Wie wählt man einen Immobilienmakler aus?.
Warum haben wir Together in Real Estate gegründet?
Denn wir haben auch genug davon, dass große Maklerunternehmen ihre Kunden und ihre eigenen Makler täuschen.
Heute machen wir Immobilien auf unsere Art - mit fairen Preisen und einem ehrlichen Ansatz.
Wir sind mit unserer eigenen Haut auf dem Markt, und wir müssen dafür sorgen, dass es sich für den Kunden lohnt.
Sie wollen also eine Immobilie ohne Nerven (und ohne unnötige Kosten) verkaufen?
Schreiben Sie uns.
Wir würden das gerne in Ordnung bringen.
Autor Jan Chudárek
Immobilienmakler aus Brünn, der Immobilien liebt und dafür keinen Lambo braucht.