Was sollte man vor dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses reparieren? Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf? Und wie lässt sich der Preis der Immobilie steigern, ohne unnötig Hunderttausende darin zu investieren?
Eine Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf muss nämlich nicht unbedingt mit einer umfangreichen Renovierung einhergehen. Oft reicht es aus, den Zustand der Immobilie richtig einzuschätzen, Dinge zu beseitigen, die den Käufer unnötig abschrecken, und ihre Vorzüge gut zur Geltung zu bringen.
Schauen wir uns einmal an, welche Reparaturen wirklich sinnvoll sind – und in was wir hingegen kein Geld investieren sollten.
Finden Sie zunächst heraus, wie hoch der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie ist
Bevor Sie Farben, Bodenbeläge oder neue Haushaltsgeräte kaufen, sollten Sie wissen, woraus sich der Wert Ihrer Immobilie eigentlich zusammensetzt.
Entscheidend sind die Lage, der Grundriss, der Zustand des Hauses, die Etage, die Ausrichtung, ein Balkon oder ein Garten, Parkmöglichkeiten, der technische Zustand, die Energieeffizienz sowie die aktuelle Marktsituation.
Beim Verkauf einer Immobilie in Brünn spielen zudem der jeweilige Stadtbezirk, die Straße und die Umgebung eine wichtige Rolle.
Deshalb würden wir nicht mit der Frage beginnen: „Was könnten wir hier noch verbessern?“
Wir würden eher fragen: „Was könnte einem Käufer heute stören und was hilft ihm im Gegenteil dabei, das wahre Potenzial der Immobilie zu erkennen?“
Das sind zwei völlig unterschiedliche Fragen.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie der Preis einer Immobilie ermittelt wird, lesen Sie auch Wie lässt sich der Wert einer Immobilie in Brünn und Umgebung ermitteln?.
Wie bereitet man eine Immobilie auf den Verkauf vor?
Es gibt keine allgemeingültige Liste von Reparaturarbeiten, die für jede Wohnung oder jedes Haus gilt. Die Vorbereitung einer Wohnung im Neubau auf den Verkauf sieht anders aus als die eines älteren Einfamilienhauses.
Einige Dinge haben jedoch eines gemeinsam: Sie helfen dem Käufer, die Immobilie gut zu verstehen, und beseitigen Gründe, aus denen er unnötige Bedenken haben könnte.
Fangen Sie mit dem Günstigsten an: einer gründlichen Reinigung
Es klingt banal, aber genau hier verbirgt sich manchmal ein überraschend großer Unterschied zwischen einer Immobilie, die vernachlässigt wirkt, und einer Immobilie, die den Eindruck eines gut gepflegten Zuhauses vermittelt.
- Fenster putzen,
- eine aufgeräumte Küche,
- ein Badezimmer ohne Kalkablagerungen,
- gereinigter Boden,
- und vor allem genügend Platz.
Dazu gehören auch Dinge, die nur deshalb im Haushalt geblieben sind, weil Sie sich im Laufe der Jahre daran gewöhnt haben. Der Eigentümer nimmt sie oft gar nicht mehr wahr. Der Käufer hingegen schon.
Bei der Vorbereitung einer Immobilie für den Verkauf geht es daher manchmal nicht darum, etwas hinzuzufügen, sondern im Gegenteil, etwas wegzulassen. Überflüssige Möbel wegbringen, den Schreibtisch aufräumen, die Küchenzeile freiräumen oder einen Teil der persönlichen Gegenstände verstauen.
Der Käufer muss nicht sehen, wie Sie in der Wohnung gelebt haben. Er muss sich vorstellen können, wie er selbst darin leben könnte.
Kleine Reparaturen, die wenig kosten, aber einen großen Unterschied machen
- ein tropfender Wasserhahn,
- lose Türklinke,
- eine kaputte Steckdose,
- verschmutzte Fugen,
- eine abgewetzte Wand,
- defekte Lampe.
Für sich genommen werden sie den Wert der Immobilie wahrscheinlich nicht um Hunderttausende Kronen mindern. Allerdings nimmt der Käufer sie möglicherweise nicht einzeln wahr. Er setzt sich daraus ein Bild davon zusammen, wie der Eigentümer die Immobilie gepflegt hat.
Wenn Sie sich also fragen, was Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung reparieren sollten, fangen Sie genau mit diesen Kleinigkeiten an. Wenn eine Reparatur ein paar Hundert oder mehrere Tausend kostet und damit einen unnötigen Grund für Zweifel beseitigt, ist es in der Regel sinnvoll, sie durchzuführen.
Das Gleiche gilt für ein Einfamilienhaus. Bei der Frage, was vor dem Verkauf des Hauses repariert werden sollte, würden wir nicht nur den Innenbereich betrachten, sondern auch den Garten, die Fassade, den Zaun, die Terrasse, den Hauseingang oder den Zustand der Nebenräume.
Streichen oder so lassen, wie es ist?
Eine frisch gestrichene Wohnung wirkt sauberer, heller und gepflegter.
Wenn die Wände verschmutzt oder abgewetzt sind oder wenn Sie im Innenraum kräftige Farben haben, die nicht besonders gut zum Raum passen, kann ein neuer Anstrich Abhilfe schaffen.
Homestaging besteht nicht nur aus hübschen Kissen
Von Home Staging ist heutzutage oft die Rede. Manchmal verbinden die Menschen damit jedoch vor allem Dekorationen, Blumen und ein hübsch hergerichtetes Wohnzimmer.
Tatsächlich geht es oft vor allem darum, den Raum luftiger wirken zu lassen, die Möbel richtig anzuordnen, mit Licht zu arbeiten, persönliche Gegenstände zu entfernen und die Vorzüge der jeweiligen Immobilie hervorzuheben.
In einer kleinen Wohnung kann schon das Entfernen eines einzigen großen Möbelstücks die größte Veränderung bewirken. Bei einem Einfamilienhaus kann ein neu gestalteter Garten oder eine Terrasse helfen. Bei einem dunklen Innenraum kann die richtige Beleuchtung den Unterschied ausmachen.
Homestaging bedeutet also nicht unbedingt, dass Sie neue Möbel kaufen müssen. Der Sinn dahinter ist, die Immobilie im bestmöglichen Licht zu präsentieren.
Küche und Bad: Hier wären wir vorsichtig
Genau hier begehen Eigentümer oft den größten Fehler.
Sie sagen sich: „Wenn wir vor dem Verkauf eine neue Küche einbauen, wird die Wohnung einen höheren Preis erzielen.“
Vielleicht. Aber vielleicht auch nicht.
Eine neue Küche für 300.000 Kronen bedeutet nicht automatisch, dass sich diese 300.000 Kronen im Verkaufspreis wiederholen. Der Käufer hat vielleicht einen ganz anderen Geschmack oder plant eine eigene Renovierung.
Manchmal reicht es dabei schon aus, eine neue Arbeitsplatte anzubringen, die Griffe auszutauschen, die Beleuchtung zu verbessern oder die Küche gründlich zu reinigen.
Und manchmal ist es am besten, die Küche so zu lassen, wie sie ist, ihren Zustand fair im Preis zu berücksichtigen und ihr Potenzial gut zu präsentieren.
Man muss sich sowieso Gedanken über das Badezimmer machen.
Wann lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Eine vollständige Renovierung vor dem Verkauf lohnt sich nicht automatisch. Rechnen Sie zunächst aus, wie viel Sie in die Immobilie investieren und um wie viel sich deren Verkaufspreis durch die Renovierungsmaßnahmen erhöhen könnte.
Ermitteln Sie vor dem Umbau in der Praxis drei Zahlen:
- Wie hoch ist der Wert der Immobilie in ihrem derzeitigen Zustand?.
- Zu welchem Preis könnte sie nach der Renovierung angesichts vergleichbarer Immobilien verkauft werden?.
- Wie viel wird die Renovierung selbst kosten, einschließlich Arbeitskosten, Material und eventueller unvorhergesehener Kosten?.
Wenn eine Wohnung beispielsweise im ursprünglichen Zustand einen Wert von 5 Millionen CZK hat, nach der Renovierung für 5,5 Millionen CZK verkauft werden könnte und die Renovierung 800.000 CZK kosten würde, lohnt sich das wirtschaftlich nicht. Sie würden mehr in die Wohnung investieren, als die Renovierung Ihnen am Verkaufspreis einbringen würde.
Wenn Sie hingegen eine Wohnung besitzen, deren Zustand den Kreis der Interessenten erheblich einschränkt, und Sie durch relativ einfache Maßnahmen die Hauptgründe beseitigen können, warum Käufer diese Wohnung meiden, kann eine Investition vor dem Verkauf sinnvoll sein.
Vertuschen Sie Probleme nicht. Lösen Sie sie oder sprechen Sie darüber.
Wenn Sie von einem Problem wissen, das der Käufer bei der Besichtigung entdecken könnte, ist es keine gute Idee, es einfach zu vertuschen.
Feuchtigkeit hinter dem Schrank. Riss. Undichtes Fenster. Problem mit der Elektroinstallation. Unklarer baulicher Umbau.
Ein schöner Anstrich löst das Problem nicht. Er verdeckt es nur für eine Weile.
Und wenn der Käufer diesen erst während der Verhandlungen entdeckt, kann dies das Vertrauen weitaus stärker beeinträchtigen als der Mangel selbst.
Falls Sie größere bauliche Veränderungen an der Immobilie vorgenommen haben, würde ich vor dem Verkauf sicherstellen, dass alles in Ordnung ist und Sie über die erforderlichen Unterlagen verfügen. Im Jahr 2026 gilt zudem die alte Unterscheidung zwischen Bauanzeige und Baugenehmigung nicht mehr. Es ist besser, dies im Voraus zu klären, als erst dann etwas nachzuforschen, wenn Sie bereits einen ernsthaften Interessenten haben.
Honza, SPOLU V REALITÁCH
Denn es gibt nichts Schlimmeres, als Geld in eine ansprechende Präsentation einer Immobilie zu investieren und dann festzustellen, dass das Problem ganz woanders liegt.
Versteckte Mängel gehören zu den Fehlern, die den Verkauf am teuersten machen. Den Rest finden Sie in der Übersicht Die 10 schlimmsten Fehler beim Verkauf einer Immobilie.
Was lohnt sich vor dem Verkauf meist nicht?
Wenn wir eine einfache Regel aufstellen müssten, wären wir vorsichtig bei Investitionen, die vor allem dem persönlichen Geschmack des Eigentümers entsprechen, sehr teuer sind oder die der neue Eigentümer wahrscheinlich ohnehin umgestalten wird.
Eine neue Küche um jeden Preis ist keine Strategie. Genauso wenig wie ein luxuriöses Badezimmer, das Sie ganz nach Ihrem eigenen Geschmack ausgewählt haben.
Das Ziel ist nicht, die schönste Immobilie zu schaffen. Das Ziel ist es, die Immobilie so herzurichten, dass sie für einen bestimmten Käufer möglichst attraktiv ist.
Die größte Wertsteigerung ergibt sich manchmal gar nicht durch eine Renovierung
Es mag vielleicht seltsam klingen, aber unserer Erfahrung nach ist das größte Problem oft nicht, dass die Wohnung eine ältere Küche hat.
Das Problem könnte darin liegen, dass es nicht richtig für den Markt vorbereitet ist. Es ist falsch kalkuliert, die Fotos werden seine Vorzüge nicht zur Geltung bringen, die Anzeige wird das Wesentliche nicht vermitteln oder der Käufer wird gar nicht verstehen, warum gerade diese Immobilie interessant ist.
Oder versuchen Sie, bestimmte Mängel der Immobilie zu verschweigen oder zu verbergen?.
Was würden wir also an Ihrer Stelle tun?
Bevor Sie die erste Krone ausgeben, sollten wir erst einmal innehalten.
Wir würden die Immobilie Raum für Raum durchgehen und dabei ihre Stärken, mögliche Kaufhemmnisse, ihren Zustand, die Unterlagen sowie die Art und Weise, wie Sie sie präsentieren, unter die Lupe nehmen.
Und erst dann würden wir entscheiden, in was es sich lohnt zu investieren.
Denn den Wert einer Immobilie zu steigern bedeutet nicht, so viel Geld wie möglich dafür auszugeben. Es bedeutet, die richtigen Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt zu ergreifen.
Wenn Sie sich gleichzeitig mit folgendem Thema befassen, Worauf sollte man bei der Auswahl eines Immobilienmaklers achten?, lesen Sie auch 3 Fragen, die er Ihnen noch vor der Vertragsunterzeichnung stellen sollte.
Sie möchten eine Immobilie verkaufen und sind sich nicht sicher, wie Sie diese richtig für den Verkauf vorbereiten sollen?
Bevor Sie mit der Renovierung beginnen, schauen wir uns doch zunächst einmal an, was ihr wirklich helfen wird.